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このレポートは不動産・相続・金融・税務を中心にビジネスに直結する有益な情報・最先端の情報を、タイムリーかつコンパクトにまとめたＦＡＸによる月8回のレポートです。発行から2年経過後にネット上で公開しています。
このサイトでは、そのうち時事に関するトピックス分のみを項目別に分類し公開しています。下のリンク先で2年経過分を全て公開しています。
マンションの購入をしようとする一般ユーザーの物件内覧会に同行して専門知識を持ったプロとして検査点検を行う事業者が増えています。
このような事業者はデベロッパーからみれば「余計なお世話」でしよう。ユーザーには気が付かない問題点を次々と指摘し、クレームにもするのでしょうから。内覧会での摩擦も多いでしょう。
しかしこの業界での草分けともいえるさくら事務所は、内覧会を控えた事業者に対して、ユーザー同行時と同じチェックを住戸に事前に施すという第三者竣工検査サービスを展開しています。
ある物件では、デベロッパーからの依頼により、1住戸につき2時間100項目を点検しました。「コンセントの裏ボックスの非設置」等といった目に見えない部分の指摘も多いようです。
さくら事務所は先月は何と800件超の内覧同行サービスを手掛けたそうです。デベロッパーにしてみても無視できない存在となりつつあります。
(住宅新報2005.3.8.)
東京では地下鉄の電車ラッピング広告やラッピングバス等で「I LOVE NEW TOKYO」の広告であふれかえりました。「何のキャンペーンなのだろう…」と多くの人が思いました。大規模なキャンペーンです。
数日してそれが東京都中央区の勝どき再開発の広告だと分かりました。「I LOVE NEW TOKYO」の文字と、イメージキャラクターのリチャードギアの写真とでの、58階建てツインタワーマンションの発売前広告でした。マンション広告にもお金がかけられます。
この敷地はもとはミサワグループのものです。更にたどれば、日本食糧倉庫という会社の土地でした。ミサワグループが起死回生の一打としてこの日本食糧倉庫をＭ＆Ａすることで手に入れた土地です。最後はそれが重荷になってしまいましたが。
株式投資は値下がりしても儲けることが可能です。信用取引でなくとも、カバードワラントと呼ばれる金融派生商品がネット証券を中心に売買できます。
株が値下がりすれば値上がりするというこの商品のプット型は、数千円から買うことができます。
ゴールドマンサックスはこのカバードワラントの対象を株式からＲＥＩＴ(不動産投資信託)に広げます。つまりＲＥＩＴが値下がりすれば儲かるカバードワラントが販売です。一口は約5000円から。
対象は不動産ではなくＲＥＩＴ。それでも不動産が値下がりで儲けられる一般向けの小口投資商品ができあがりました。(日経金融新聞2005.1.27.)
不動産鑑定2005年1月号は、中古マンションをPERを使って分析します。新築マンションPERと10年後の中古マンションPERとの格差に注目します。PER格差が小さければ値下がりしないマンション、格差大なら値下がりするマンションとしています。
格差最小は東急東横線田園調布駅。ついで、ＪＲ新宿駅、大江戸線光が丘駅、東急池上線御嶽山駅、ＪＲ中央線吉祥寺駅。これらの共通点は都心部に近く交通利便性が高く、賃料水準から見て物件価格が割安な駅です。
格差が最大の駅は、東武東上線川越駅。ついで、ＪＲ東北線久喜駅、ＪＲ相模線南橋本駅、ＪＲ武蔵野線西浦和駅、京王線仙川駅。郊外型が上位です。
「新築分譲時に収益力の高いマンションは価格が下がりにくい」という結論になっています。
東京カンテイによるマンションPERは、マンション価格÷(月額賃料×12)。マンション価格4800万円で賃料月額20万円ならPERは20。利回りに置き換えると5％となります。つまり収益力の指標です。
不動産鑑定(住宅新報社発行)2004年12月号はこのマンションPERをつかって首都圏の新築マンションの収益力と資産価値を検討しています。
最も収益力が高いのはＪＲ新宿駅のマンション。PER13.20で、利回りに置き換えると7.6％。二位は横浜市営地下鉄センター南駅、以下、東武伊勢崎線東向島駅、ＪＲ品川駅、東京地下鉄有楽町線新富町駅、京王線西調布駅。何の脈絡もなく見えますが、次のように分析されるとそれなりに納得できます。
まず、高価格高賃料により高収益になる駅。価格は高額だけど、それを上回って家賃が高いので高収益になります。例として六本木、四谷三丁目、目黒等の都心駅や山手線ターミナル隣接駅があげられています。ここは投資対象としては魅力的とあります。
次に低価格だけれども優良な賃料により高収益になる駅。価格が安いわりに都心に近く便利なために賃料が高くなる駅です。東向島や西調布は都心へのアクセスのよさ、センター南駅は横浜へのアクセスのよさです。通勤事情や立地など個人的条件に合致すればお買い得だとか。
最も収益力が低いのは京王線仙川駅。PER32.47で利回りにすると3.1％。次は京浜急行金沢文庫駅、以下、ＪＲ常磐線柏駅、西武池袋線大泉学園前駅、東急田園都市線青葉台駅。
まず、高価格だけれども賃料が低いので低収益になる駅。都心近くの環境のよい住宅地です。その多くは人気住宅地の城南城西地域で、よいイメージとブランドもあるので物件購入ニーズは高いけれど、借りるニーズはそれ程でもないということです。仙川や大泉学園でしょう。
次に、低価格低賃料で低収益になる駅。郊外に位置して交通利便性も不利な駅。物件購入ニーズやその地域の居住ニーズが限定されている市場です。そのために価格も賃料も高くなりません。例としてはＪＲ東北本線久喜駅や東葉高速東葉勝田台駅、ＪＲ常磐線馬橋駅が上げられています。